Circolare n. 004-2012 del
26.06.2012
IMPONIBILITA’
IVA ESTESA NEL SETTORE IMMOBILIARE
L’art. 9 del DL 22 giugno 2012, n. 83 (pubblicato sul Supplemento
Ordinario n. 129 della Gazzetta Ufficiale n. 147), in vigore da ieri, contiene
rilevanti novità sul fronte del trattamento IVA delle locazioni e
delle cessioni di immobili, soprattutto per quanto riguarda le
imprese immobiliari che detengono immobili abitativi.
Tale settore, soprattutto alla luce
delle modifiche introdotte nel 2006 ad opera del DL n. 223/2006, ha subito infatti importanti penalizzazioni
in merito alla detrazione dell’IVA, atteso che l’effettuazione di
operazioni esenti (cessioni e locazioni) comporta l’applicazione sia del pro-rata
di detrazione, limitando in tal modo la detrazione dell’IVA assolta
nell’anno stesso, sia della rettifica della detrazione per i beni
ammortizzabili, in funzione dei decimi mancanti al compimento del decennio.
Tali effetti sono stati in parte
mitigati (limitatamente al pro-rata di detrazione) a
seguito dell’entrata in vigore del DL n. 1/2012, che
ha consentito di separare le attività in ambito IVA anche per le imprese
immobiliari che procedono alla cessione di immobili sia abitativi
che strumentali, e non solo per le imprese che locano i predetti immobili.
Tuttavia, le penalizzazioni descritte sono rimaste “pesanti”, ed hanno
contribuito a penalizzare un settore già colpito profondamente dalla crisi.
In tale contesto,
l’art. 9 del DL n. 83/2012, di fatto, prevede un’applicazione
generalizzata dell’IVA sulle locazioni e cessioni di immobili
abitativi, sia pure spesso condizionata dall’esercizio di un’opzione.
Tuttavia, ciò che si intende
focalizzare in questa sede, ed escludendo le fattispecie degli alloggi
“sociali”, è che i benefici previsti (imponibilità ad IVA) sono una prerogativa
solo per le imprese di “costruzione”, le quali possono
optare per l’imponibilità ad IVA delle locazioni, ovvero per le cessioni
di tali immobili oltre il termine di cinque anni
dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione degli stessi.
Resta ferma l’applicazione dell’IVA naturalmente (senza alcuna opzione) per le cessioni di immobili costruiti o
ristrutturati dalle stesse entro cinque anni dall’ultimazione dei
lavori. Diventa quindi determinante, ai fini
dell’applicazione del regime di imponibilità IVA, lo “status” di impresa di
costruzione o ristrutturazione.
In tal senso,
- impresa di costruzioni: è
l’impresa che anche occasionalmente svolge attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita. Relativamente a tale impresa, è bene ricordare che risulta
ininfluente la modalità di esecuzione dei lavori, nel senso che gli stessi
possono essere affidati, in tutto o in parte, anche ad altre imprese (C.M. 2
agosto 1973 n. 45 e circolare 4 agosto 2006, n. 27). Tale ultima circostanza è
altresì confermata anche dal testo dell’art. 10, n. 8
e 8-bis, del DPR 633/72;
- impresa che esegue interventi di
recupero: è l’impresa che, anche tramite appalto, esegue gli interventi di
recupero, che verranno definiti successivamente, di
cui alle lett. c), d) ed f), dell’art. 3 del DPR 380/2001 (anche in relazione a
tali interventi, il testo dell’art. 10, n. 8 e 8-bis del DPR 633/72,
conferma lo status di impresa di ristrutturazione anche in presenza di
contratto di appalto);
- impresa che ha fatto costruire l’immobile, ma normalmente
svolge altra attività. Secondo
- società
cooperative edilizie: in tal caso, la costruzione avviene sia direttamente,
sia tramite imprese terze, e gli alloggi sono successivamente
assegnati ai soci.